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中國社會科學院城(cheng)市與競爭(zheng)力(li)研(yan)究中心主任倪(ni)鵬飛近日在中新社國是(shi)論壇上表示,2020年(nian),樓市將(jiang)繼(ji)續處在降(jiang)溫(wen)通道,在沒有重大政策轉(zhuan)向和意外事lu)chong)擊下,不會出現劇(ju)烈波(bo)動。

發(fa)言(yan)摘要如下︰

2019年(nian)的回(hui)顧

2019年(nian),樓市初(chu)步進入穩(wen)定(ding)健康發(fa)展狀(zhuang)態(tai),基本(ben)實現三穩(wen)調控目標(biao),是(shi)近年(nian)來最好的狀(zhuang)態(tai)。具體(ti)看︰

第一(yi),時間(jian)上,穩(wen)中有變,四季逆轉(zhuan)。

全國房(fang)價增幅經歷降(jiang)、升、降(jiang)再企穩(wen)的過程,同比(bi)增幅由2019年(nian)6.6%。銷售(shou)額變動總體(ti)平穩(wen),月度商品房(fang)銷售(shou)額增長率有升有降(jiang),2019年(nian)同比(bi)增長-0.1%。新開工(gong)面(mian)積、施工(gong)面(mian)積與竣工(gong)面(mian)積之間(jian)的增幅差距由大變小。反映出總體(ti)的現房(fang)供(gong)應在增長,潛在供(gong)給又在持續增加。待(dai)售(shou)商品房(fang)面(mian)積持續下降(jiang),但下降(jiang)由加速轉(zhuan)向減速。2019年(nian)2月至10月,現房(fang)存(cun)銷比(bi)由17.94(月)持續下降(jiang)到15.92(月),已(yi)處于(yu)6~18個月的合理(li)區間(jian)。期房(fang)存(cun)銷比(bi)由2016年(nian)的3.1(年(nian))下降(jiang)至2017年(nian)的2.8(年(nian))和2018的 2.7(年(nian)),但到2019年(nian)逆勢上升至3.0年(nian),期房(fang)去化壓力(li)較之前有所增加。全國房(fang)地(di)產開發(fa)投資額增幅變動平穩(wen),2019年(nian)同比(bi)增長9.9%。

第二,空間(jian)上,降(jiang)溫(wen)明顯,分(fen)化再現。

全國房(fang)價總體(ti)下降(jiang)城(cheng)市數(shu)量和下降(jiang)速度超過去年(nian)同期。一(yi)、二線城(cheng)市增速同頻(pin)回(hui)升,三、四線城(cheng)市增速共同下降(jiang)。東部(bu)地(di)區房(fang)價增速變動相(xiang)對yun)轎wen),中西部(bu)和東北地(di)區增速明顯下降(jiang)。城(cheng)市群(qun)中心城(cheng)市房(fang)價同比(bi)增速回(hui)升,非中心城(cheng)市城(cheng)市房(fang)價增速有所下降(jiang)。

分(fen)析原因︰總體(ti)上,面(mian)對復(fu)雜嚴峻的國內經濟形勢,中央(yang)調控持續給力(li)不動搖,基礎制度改革(ge)邁出重要步伐,效果顯著,值得點贊。具體(ti)看,持續調控的力(li)度qun)徒謐嘀苯雍圖jian)接影響(xiang)金融機構等市場的行為和預期,導致總體(ti)穩(wen)定(ding)的前提(ti)下,樓市冬冷、春熱、夏暖(nuan)、秋(qiu)涼,樓市年(nian)穩(wen)季變。

2020年(nian)展望

2020年(nian)樓市將(jiang)繼(ji)續保持“年(nian)穩(wen)季變”的特(te)點,空間(jian)持續分(fen)化,風險如影隨行。

第一(yi),總體(ti)上,市場繼(ji)續處在降(jiang)溫(wen)通道。在沒有重大政策轉(zhuan)向和意外事lu)chong)擊的情況下,不會出現劇(ju)烈的波(bo)動。

具體(ti)看,商品房(fang)價格同比(bi)增幅保持在5-8%區間(jian),商品房(fang)銷售(shou)面(mian)積同比(bi)增幅將(jiang)保持在-1到2%,房(fang)地(di)產開發(fa)投資同比(bi)增速將(jiang)持續在7-10%區間(jian)內。

主要因為︰城(cheng)鎮(zhen)化率加速期決定(ding)市場預期相(xiang)對樂觀。住房(fang)剛性、改善性和重置需(xu)求依(yi)然較大。炒房(fang)的利(li)益機制沒有完全消(xiao)除。宏觀經濟和外部(bu)環境對房(fang)地(di)產不利(li)影響(xiang)有限。樓市調控不太可(ke)能放松。

第二,時間(jian)上,降(jiang)溫(wen)中還有起伏和波(bo)動。

2020年(nian)春夏秋(qiu)冬的樓市仍將(jiang)面(mian)臨,升降(jiang)交替,窄幅波(bo)動。因為市場環境及預期在不斷變化中,調控政策或根據樓市當期和未來可(ke)能的變化會適時微調。

第三,空間(jian)上,城(cheng)市分(fen)化可(ke)能持續凸顯。

2020年(nian),一(yi)、二線城(cheng)市、東部(bu)城(cheng)市、都市圈城(cheng)市群(qun)、特(te)殊(shu)資源城(cheng)市與四、五線及以下城(cheng)市、西部(bu)東北城(cheng)市、城(cheng)市群(qun)以外、資源枯竭城(cheng)市的經濟和人口的分(fen)化將(jiang)持續。

主要因為︰經濟基本(ben)面(mian)變化決定(ding)樓市在空間(jian)上持續分(fen)化。2020年(nian)國家一(yi)些區域政策調整以及新的區域規劃陸續出台(tai)將(jiang)加劇(ju)分(fen)化。過去2017-2018年(nian)邊緣區域樓市的逆襲(xi)將(jiang)加劇(ju)分(fen)化。

第四,風險上,總體(ti)下降(jiang)中局部(bu)可(ke)能上升。

當前的均衡(heng)是(shi)鐵令(ling)下的弱均衡(heng),調控操作若有不當,樓市運行有滑出合理(li)區間(jian)的風險。市場主體(ti)尤其開發(fa)企業面(mian)臨資金鏈斷裂和破產倒閉風險。總體(ti)存(cun)銷比(bi)再度回(hui)升預示個別區域過剩(sheng)嚴重。

2020年(nian)對策建(jian)議

應堅持調控不動搖,完善pin) 氐幕疲 涌煜xiang)關基礎制度改革(ge)。

第一(yi),重構房(fang)地(di)產與宏觀經濟關系。妥善應對宏觀經濟和外部(bu)環境的挑戰。讓住房(fang)回(hui)歸到民生的初(chu)心、居住的功能。在抑制炒的同時,支持zhi)招孕xu)求、改善性需(xu)求和重置需(xu)求。讓穩(wen)增長與穩(wen)樓市並進,促(chun)進房(fang)地(di)產的轉(zhuan)型升級(ji)帶動整體(ti)結構的調整。加快城(cheng)市更新和舊房(fang)改造,讓房(fang)地(di)產在調控中邁向高質量發(fa)展。

第二,堅持房(fang)地(di)產調控不動搖。提(ti)升調控的政治(zhi)佔位,保持戰略定(ding)力(li)。強化三穩(wen)目標(biao),落實主體(ti)責任。實施區間(jian)調控,把(ba)握(wo)節奏與力(li)度,用(yong)好極限施壓。做好防(fang)控樓市雙向劇(ju)烈波(bo)動預案(an)。

第三,完善“一(yi)城(cheng)一(yi)策”調控機制。完善“一(yi)城(cheng)一(yi)策”bi) 》fang)、土地(di)和金融的市場監(jian)管體(ti)系。健全“一(yi)城(cheng)一(yi)策”的住房(fang)、土地(di)、金融的聯(lian)動機制。探索土地(di)、財稅和金融等統一(yi)性政策“一(yi)城(cheng)一(yi)策”執行。探索“一(yi)城(cheng)一(yi)策”的主要政策匹配機制。

第四,加快基礎性配套制度改革(ge)。繼(ji)續深化集體(ti)建(jian)設用(yong)地(di)和宅基地(di)市場化改革(ge)。建(jian)立土地(di)用(yong)途變性的利(li)益共享機制。加快建(jian)立“住房(fang)土地(di)指(zhi)標(biao)隨人口流動掛鉤”的制度。繼(ji)續建(jian)立土地(di)供(gong)應與商品房(fang)去化周(zhou)期聯(lian)動機制。完善“限房(fang)價競地(di)價”、“限地(di)價競配建(jian)”等拍賣制度;完善金融機構的公(gong)司治(zhi)理(li)體(ti)系,形成金融機構趨“住”避“炒”的內在機制。完善多(duo)層次商品房(fang)和保障房(fang)金融體(ti)系,形成“短借長還”的融資機制。建(jian)立住房(fang)金融審慎監(jian)管制度;建(jian)立全國統一(yi)的稅收制度,改革(ge)稅收征管制度。開征房(fang)地(di)產稅,重塑房(fang)地(di)產稅收體(ti)系。

第五,加快住房(fang)供(gong)給側結構性改革(ge)。以產權化為主線,構建(jian)中國住房(fang)的供(gong)應體(ti)系。以城(cheng)鎮(zhen)化為基礎,構建(jian)中國住房(fang)的空間(jian)體(ti)系。以智(zhi)能化為目標(biao),構建(jian)中國住房(fang)高質量的產品fang)安(an)堤ti)系。從而繪制樓市新基因圖譜。

作者(zhe)︰倪(ni)鵬飛

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